“Kopers gaan steeds verder om een woning te kunnen kopen. De grens wordt verder verlegd en het einde lijkt zoek”, tot die conclusie komt de NVM in een terugblik op Q2 2021. Inmiddels gaat al 78% van de woningen boven de vraagprijs weg. Deze kopers boden gemiddeld 8,2% boven de vraagprijs.

De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning steeg in Q2 2021 naar 410.000 euro. Dit is een stijging ten opzichte van Q2 2020 van bijna 20% en daarmee de grootste stijging sinds 1995 toen de NVM met de meting is gestart. Door het lagere aanbod zijn circa 12% minder bestaande koopwoningen verkocht dan in Q2 2020. De krapte-indicator (KI)  voor bestaande woningen komt daarmee uit op een gemiddelde van 1,4 terwijl deze een jaar geleden nog 2,6 was. Een koper kan dus uit minder dan twee huizen kiezen en voor een gemiddeld rijtjeshuis is die krapte-indicator slechts 1,0. De krapte-indicator (KI) is de verhouding tussen aanbod en vraag. Deze wordt uitgerekend door het staande aanbod te delen door het aantal transacties in een maand (beter: 3 x aanbod te delen door aantal transacties in een kwartaal). Lager dan 5 is een krappe (verkopers-)markt, tussen 5 en 10 is evenwichtig, boven de 10 is een ruime (kopers-)markt

Karige nieuwe aanbod in regio Gouda drijft huizenprijzen nóg verder omhoog
Het aantal transacties daalt in Gouda en de regio Gouda met 17,9% naar 448 woningen. Het aantal verkochte tussenwoningen bedraagt 173 stuks (30% minder dan vorig jaar). Er werden 9% minder appartementen verkocht, 87 stuks. Het aantal verkochte vrijstaande woningen bleef nagenoeg gelijk met 57 stuks. Transactieprijzen stijgen in deze regio 22,4% naar nu €388.000. Bijna 78% van alle woningen wordt boven de vraagprijs verkocht bij een verkooptijd van 29 dagen. Er wordt gemiddeld 7,5% méér betaald dan de vraagprijs. De woningmarkt is in deze regio nu nog veel krapper dan vorig jaar met een KI = 1,4 (was 2,2). Dat is ook het landelijk gemiddelde cijfer voor de KI. 

De hoeveelheid aanbod is met 49% gedaald, bijna gehalveerd derhalve, naar 206 woningen. Het aanbod daalde met 32% voor tussenwoningen (nu 63 stuks te koop) tot maar liefst 62% voor vrijstaande woningen (vorig jaar 136 te koop, nu 52). De gemiddelde vraagprijs stijgt een forse 13% naar nu €486.000. Lopende dit kwartaal zijn er 438 woningen te koop gezet en dat zijn er 25% minder dan in hetzelfde kwartaal vorig jaar. Hiervan het meest tussenwoningen: 173 stuks. Het grootste deel van dit nieuwe aanbod is ook dit kwartaal al weer verkocht en is meegeteld bij het aantal transacties.

Landelijk
De stijging van de huizenprijzen is met 19,9% op jaarbasis inmiddels excessief te noemen. De gemiddelde transactieprijs bedraagt nu €410.000. Ruim 78% van alle woningen wordt inmiddels boven de vraagprijs verkocht. Het aantal transacties daalt met bijna 12% naar 34.253 woningen. Cijferrecords zijn inmiddels eerder norm dan uitzondering. Het aantal verkochte appartementen stijgt met ruim 6% maar alle grondgebonden woningtypen noteren een stevige daling van het aantal transacties van ruim 10% voor vrijstaand tot ruim 21% voor twee-onder-één-kap woningen. De gemiddelde verkooptijd is gedaald naar een nooit eerder vertoonde 24 dagen. Gemiddeld wordt er 8,2% méér dan de vraagprijs betaald.

Het woningaanbod halverwege het kwartaal daalt met bijna 54% en bedraagt nog slechts 15.491 stuks. Daarbij stijgt de vraagprijs met 10,1% op jaarbasis. Er kwamen dit kwartaal 33.793 nieuwe woningen op de markt, ruim 22% minder dan in hetzelfde kwartaal een jaar geleden. De KI1 bedraagt nu 1,4 en dat impliceert een extreme schaarste.

Er zijn 9.200 nieuwbouwwoningen en bouwkavels verkocht; dat is 24% meer dan in het 2e kwartaal vorig jaar. Halverwege het kwartaal staan er 9.000 nieuwbouwwoningen te koop terwijl er 9.700 nieuwe nieuwbouwwoningen op de markt kwamen. Gemiddelde prijs is nu €450.000.

Conclusie
Als er langdurig weinig nieuw aanbod op de markt komt dan zal ook het aantal transacties dalen. Dat gebeurt ook maar de hoeveelheid nieuw instromend aanbod daalt verhoudingsgewijs nog harder waardoor de schaarste toeneemt en de KI dus steeds lager wordt. Dit werkt bizarre situaties in de hand omdat populaire woningen vaak kunnen rekenen op vele tientallen geïnteresseerden waarbij op één na (de koper) iedereen een teleurstelling te verwerken krijgt. Dat potentiele kopers gefrustreerd raken als dit zich een aantal malen herhaalt is te begrijpen maar niet eenvoudig te voorkomen. Zo goed mogelijk voorbereid de woningmarkt opgaan is een vereiste; het inzetten van een eigen aankoopmakelaar is daarbij een logische en verstandige keus. Bij een steeds groter deel van de transacties is dan ook een NVM aankoopmakelaar betrokken.